Donations exonérées pour aider vos enfants à acquérir leur résidence principale : une opportunité jusqu’au 31/12/2026 !

✅ Un nouveau dispositif fiscal exceptionnel et temporaire

La loi de finances pour 2025 a mis en place un régime dérogatoire très avantageux pour les familles souhaitant transmettre une partie de leur patrimoine tout en aidant les jeunes générations à accéder à la propriété. Cette possibilité a été codifiée sous l’article 790 A bis du CGI.

Jusqu’au 31 décembre 2026, il est possible de faire un don exonéré d’impôt jusqu’à 100.000 € par donateur à un descendant, à condition que les sommes soient utilisées pour financer l’achat ou la rénovation énergétique d’une résidence principale.

👨‍👩‍👧‍👦 Qui peut donner ? À qui ? Et combien ?

• Donateurs : parents, grands-parents, arrière-grands-parents, sans limite d’âge
• Bénéficiaires (donataires) : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. En l’absence de descendance directe, un neveu ou une nièce peut en bénéficier.

💰 Montant de l’exonération :

• Jusqu’à 100.000 € par donateur, dans la limite de 300.000 € par bénéficiaire.🧮 Et ce n’est pas tout ! Ce nouvel abattement est cumulable avec :

• L’abattement de droit commun (ex. : 100.000 € entre parent et enfant -CGI art 779, ou 31.865 € de grand-parent à petit-enfant – CGI art 790B),
• Et l’abattement spécifique pour don familial de sommes d’argent (31.865 € en provenance des parents ou grands-parents – CGI 790 G).

🧾 Exemple : un parent de moins de 80 ans peut donner à son enfant majeur jusqu’à 231.865 € en exonération totale d’impôt, en combinant les trois dispositifs des articles 790 A bis, 779 et 790 G du CGI, soit 100.000 € + 100.000 € + 31.865 €

 🏡 À quelles conditions ?

Pour bénéficier de l’exonération, les conditions suivantes doivent être strictement respectées :

• Le don doit être consenti en pleine propriété (pas d’usufruit ni de démembrement).
• Les sommes doivent être utilisées dans les 6 mois pour :
  • Acheter un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement,
  • Ou réaliser des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale.
• Le bien doit être conservé au moins 5 ans comme résidence principale (du bénéficiaire des dons ou d’un locataire).
• Le logement loué après 5 ans ne peut l’être ni à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire, ni à titre de résidence secondaire.

🎯 Un intérêt double : transmission + projet immobilier familial

Ce dispositif permet aux parents et grands-parents :

• De transmettre une partie de leur patrimoine en dehors de toute fiscalité,
• De soutenir un projet immobilier utile pour leurs enfants ou petits-enfants dans un contexte de taux d’intérêt élevés.

Pour les jeunes générations, c’est une opportunité rare de constituer un apport personnel important sans devoir attendre une succession future.

🧠 Conseils pratiques pour bien utiliser le dispositif

1 Privilégiez une donation-partage par-devant notaire si vous avez plusieurs enfants pour éviter les conflits, figer les valeurs données au jour de la donation et éviter la règle du rapport civil des donations.

2 Utilisez d’abord ce nouvel abattement temporaire de 100.000 € (CGI art 790 A bis),
puis celui de 31.865 € (dons de sommes d’argent de l’article 790 G), et enfin l’abattement de droit commun (soumis à rappel fiscal de 15 ans).

3 Conservez les preuves : justificatifs de versement, d’acquisition du bien ou de réalisation des travaux, en cas de contrôle fiscal.

⏳ Un dispositif à durée limitée

Ce régime exceptionnel s’applique uniquement aux dons réalisés avant le 31 décembre 2026. Il est donc urgent d’anticiper si vous envisagez une transmission patrimoniale dans ce cadre.

Enfin, ne pas oublier que l’argent versé doit être employé dans les 6 mois de sa réception pour l’achat

               📞 Vous souhaitez en discuter pour votre situation personnelle ?

Notre cabinet est à votre disposition pour :

• Étudier les montants mobilisables sans fiscalité,
• Vous accompagner dans les démarches déclaratives auprès de l’administration fiscale, en coordination avec votre notaire.